成功案例
房屋买卖合同被确认无效后赔偿信赖利益损失
作者：吴丁亚 律师 时间：2016年10月08日
2014年12月，吕某诉至原审法院称：赵某系李某之妻。吴某系李某之女。2001年11月6日，我与李某签订《房屋过户协议》，约定李某将北京市××4-3-2室和5单元5-3-1室两套楼房及室内装修财产折价29.1万元给我，折抵27万元债务，我再付其2万元。我付清2万元后，李某将上述房屋交付与我。然而我居住10年后，李某反悔并以赵某的名义起诉确认房屋买卖合同无效，2010年12月20日，北京市密云县人民法院（以下简称密云法院）作出民事判决书，以李某未经共有人同意转让共有不动产为由确认过户协议无效，我提起上诉。2011年5月20日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2011）二中民终字民事判决维持原判。我又以缔约过失责任为案由向密云法院起诉，密云法院（2012）密民初字民事判决书认为该案不是缔约过失责任纠纷，我提起上诉。二中院（2012）二中民终字民事判决维持原判，并认定李某因过错应承担赔偿责任，属于另外一法律关系，应当另案解决。因李某已于2012年11月12日去世，王某是李某的法定继承人，王某应在继承李某遗产范围内承担返还现金及赔偿责任。我起诉要求：1.王某在继承李某遗产范围内返还我2万元；2.对北京市××4-3-2室和5单元5-3-1室两套房屋现价进行鉴定，以鉴定结果确定赔偿损失数额；3.本案诉讼费、鉴定费、保全费由王某负担。
一审被告辩称
王某辩称：我们与吕某之间不存在任何房屋买卖合同关系，吕某起诉的案由是错误的。李某生前与吕某不存在任何债务关系，吕某并没有证据证明李某对其负有债务，吕某的诉讼请求缺乏事实和法律依据。《房屋过户协议》已经法院判决无效，吕某的行为主观上明显有恶意，协议书被确认无效，所产生的法律后果应由其自行承担。吕某一诉再诉，违反了“一事不再理”的司法原则。滥用诉权，给当事人造成极大诉累，也是对司法资源的极大浪费，请法院依法驳回吕某的诉讼请求。
原审法院经审理认为：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。吕某与李某签订的《房屋过户协议》被法院判决无效后，双方未清算。吕某以缔约过失责任案由起诉李某，法院认为双方之行为不构成缔约过失责任，驳回了吕某的起诉，吕某两次上诉均被维持，但合同无效的后果并未彻底清算，吕某再次起诉，合理合法。先是赵某以房屋买卖合同纠纷起诉吕某，要求确认《房屋过户协议》无效，现在是吕某以同样的案由起诉王某，要求王某承担合同无效后的法律后果，本案案由并无不妥。且李某与吕某签订的《房屋过户协议》中约定，李某是将涉案房屋“卖给”吕某。吕某在涉案房屋居住10年后，因赵某起诉，《房屋过户协议》被法院确定无效，经执行腾退了涉案房屋。对此结果，李某和吕某均有过错，均应承担相应责任。吕某应及时主张自己的债权，李某应当言而有信。涉案合同被确认无效后，李某收回了自己的房屋。而吕某因步步高公司已吊销无法实现债权并损失了信赖利益。对于吕某的信赖利益损失，法院结合评估报告的结论，考虑双方的过错程度予以酌定。鉴于李某已经去世，王某作为李某的法定继承人，应在继承李某遗产范围内承担赔偿责任。关于吕某要求返还2万元一节，因其未能提供李某收到其2万元的证据，故法院对此不予支持。据此原审法院于2015年12月判决：一、王某在继承李某遗产范围内赔偿吕某信赖利益损失八十七万九千二百八十九元（于本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回吕某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，王某不服，仍持原审抗辩意见上诉至本院，请求撤销原判、依法改判驳回吕某原审的全部诉讼请求。吕某同意原判。
本院查明
经审理查明：李某系赵某之夫、吴某之父。2001年9月6日，李某向吕某出具《抵押协议书》，内容为：“因步步高公司欠修理厂吕某借款27万元，目前公司无力偿还，现将李某个人房屋密云××531房间、李某女儿吴某所购432房间，作价27万元抵押给修理厂吕某，抵押期自2001年9月6日至2001年11月6日。11月6日前步步高公司如偿还给吕某27万元，房屋仍归李某、吴某所有。11月6日以后步步高公司未归还欠款，该房由吕某使用。在抵押期间吕某和原房主不得互相干扰，也不得将此房出售”。同年11月6日，李某与吕某又签订《房屋过户协议》，约定：“甲方李某愿将现有住房密云县××两套住房即××531、面积102.76平方米及4单元432、面积80.13平方米卖给乙方吕某所有。房屋总价值24.02万元，贰拾肆万零贰仟元整。甲方双方自签字之日起生效”。同日，双方还签订《房屋装修及室内财产合定书》，约定装修费及室内剩余财产归吕某所有，总价值5.08万元，另外吕某再付给李某2万元。《房屋过户协议》签订后，吕某入住涉案房屋。2010年5月12日，李某之妻赵某以房屋买卖合同纠纷为案由起诉吕某和李某，要求确认《房屋过户协议》无效，吕某腾退房屋。2010年12月20日，密云法院作出（2010）密民初字民事判决书，以李某未经共有人同意转让共有不动产为由确认过户协议无效。吕某上诉，2011年5月20日，二中院（2011）二中民终字民事判决维持原判。吕某又以缔约过失责任为案由向密云法院起诉，密云法院（2012）密民初字民事判决书认为该案不是缔约过失责任纠纷，驳回吕某的诉讼请求。吕某提起上诉，二中院（2012）二中民终字民事判决维持原判，并认为“步步高公司已被吊销，吕某债权无法实现，李某应当因其过错承担赔偿责任的事由，属于另一法律关系，应当另行解决”。吕某以房屋买卖合同纠纷为案由诉至密云法院，因李某已于2012年11月12日去世，被裁定驳回起诉。后吕某以王某系李某的法定继承人为由，提起本案诉讼。
原审审理中，吕某向法院申请对涉案房屋的现价进行鉴定。经查实，北京市密云县××4-3-2室（面积80.13平方米）已经出售。经北京龙泰房地产评估有限公司对北京市密云县××5-3-1室（面积102.76平方米）进行评估，评估单价：8013元／㎡，评估总价：82.34万元。经核算，北京市密云县××4-3-2室（面积80.13平方米）总价为8013元／㎡×80.13平方米＝642081.69元，涉案房屋现值总价为：1465481.69元。吕某要求王某赔偿信赖利益损失1465481.69元并补交了诉讼费，除要求王某返还2万元装修补差款外，不再主张抵顶的27万债务。
上述事实，有双方当事人陈述、《抵押协议书》、《房屋装修及室内财产合定书》、（2010）密民初字民事判决书、（2011）二中民终字民事判决书、（2012）密民初字民事判决书、（2012）二中民终字民事判决书、《房地产估价报告》、鉴定费票据等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。吕某与李某签订的《房屋过户协议》被法院终审判决无效，李某和吕某均有过错，各自应承担相应责任。根据（2012）二中民终字第07949号民事判决的确认，“步步高公司已被吊销，吕某债权无法实现，李某应当因其过错承担赔偿责任的事由，属于另一法律关系，应当另行解决”。鉴于李某已经去世，王某作为李某的法定继承人，应在继承李某的遗产范围内承担合同无效后的法律后果。现吕某以房屋买卖合同纠纷为案由起诉王某，符合法律规定。对于吕某的信赖利益损失，原审法院结合评估报告的结论，考虑双方的过错程度酌定的数额并无不当。
综上，王某的上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
鉴定费3293元，由吕某负担1317元（已交纳）；由王某负担1976元（于本判决生效之日起10日内付清）。
一审案件受理费18090元，由吕某负担7236元（已预交150元，其余7086元于本判决生效后7日内交至原审法院）；由王某负担10854元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费18090元，由王某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
一审被告辩称
王某辩称：我们与吕某之间不存在任何房屋买卖合同关系，吕某起诉的案由是错误的。李某生前与吕某不存在任何债务关系，吕某并没有证据证明李某对其负有债务，吕某的诉讼请求缺乏事实和法律依据。《房屋过户协议》已经法院判决无效，吕某的行为主观上明显有恶意，协议书被确认无效，所产生的法律后果应由其自行承担。吕某一诉再诉，违反了“一事不再理”的司法原则。滥用诉权，给当事人造成极大诉累，也是对司法资源的极大浪费，请法院依法驳回吕某的诉讼请求。
原审法院经审理认为：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。吕某与李某签订的《房屋过户协议》被法院判决无效后，双方未清算。吕某以缔约过失责任案由起诉李某，法院认为双方之行为不构成缔约过失责任，驳回了吕某的起诉，吕某两次上诉均被维持，但合同无效的后果并未彻底清算，吕某再次起诉，合理合法。先是赵某以房屋买卖合同纠纷起诉吕某，要求确认《房屋过户协议》无效，现在是吕某以同样的案由起诉王某，要求王某承担合同无效后的法律后果，本案案由并无不妥。且李某与吕某签订的《房屋过户协议》中约定，李某是将涉案房屋“卖给”吕某。吕某在涉案房屋居住10年后，因赵某起诉，《房屋过户协议》被法院确定无效，经执行腾退了涉案房屋。对此结果，李某和吕某均有过错，均应承担相应责任。吕某应及时主张自己的债权，李某应当言而有信。涉案合同被确认无效后，李某收回了自己的房屋。而吕某因步步高公司已吊销无法实现债权并损失了信赖利益。对于吕某的信赖利益损失，法院结合评估报告的结论，考虑双方的过错程度予以酌定。鉴于李某已经去世，王某作为李某的法定继承人，应在继承李某遗产范围内承担赔偿责任。关于吕某要求返还2万元一节，因其未能提供李某收到其2万元的证据，故法院对此不予支持。据此原审法院于2015年12月判决：一、王某在继承李某遗产范围内赔偿吕某信赖利益损失八十七万九千二百八十九元（于本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回吕某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，王某不服，仍持原审抗辩意见上诉至本院，请求撤销原判、依法改判驳回吕某原审的全部诉讼请求。吕某同意原判。
本院查明
经审理查明：李某系赵某之夫、吴某之父。2001年9月6日，李某向吕某出具《抵押协议书》，内容为：“因步步高公司欠修理厂吕某借款27万元，目前公司无力偿还，现将李某个人房屋密云××531房间、李某女儿吴某所购432房间，作价27万元抵押给修理厂吕某，抵押期自2001年9月6日至2001年11月6日。11月6日前步步高公司如偿还给吕某27万元，房屋仍归李某、吴某所有。11月6日以后步步高公司未归还欠款，该房由吕某使用。在抵押期间吕某和原房主不得互相干扰，也不得将此房出售”。同年11月6日，李某与吕某又签订《房屋过户协议》，约定：“甲方李某愿将现有住房密云县××两套住房即××531、面积102.76平方米及4单元432、面积80.13平方米卖给乙方吕某所有。房屋总价值24.02万元，贰拾肆万零贰仟元整。甲方双方自签字之日起生效”。同日，双方还签订《房屋装修及室内财产合定书》，约定装修费及室内剩余财产归吕某所有，总价值5.08万元，另外吕某再付给李某2万元。《房屋过户协议》签订后，吕某入住涉案房屋。2010年5月12日，李某之妻赵某以房屋买卖合同纠纷为案由起诉吕某和李某，要求确认《房屋过户协议》无效，吕某腾退房屋。2010年12月20日，密云法院作出（2010）密民初字民事判决书，以李某未经共有人同意转让共有不动产为由确认过户协议无效。吕某上诉，2011年5月20日，二中院（2011）二中民终字民事判决维持原判。吕某又以缔约过失责任为案由向密云法院起诉，密云法院（2012）密民初字民事判决书认为该案不是缔约过失责任纠纷，驳回吕某的诉讼请求。吕某提起上诉，二中院（2012）二中民终字民事判决维持原判，并认为“步步高公司已被吊销，吕某债权无法实现，李某应当因其过错承担赔偿责任的事由，属于另一法律关系，应当另行解决”。吕某以房屋买卖合同纠纷为案由诉至密云法院，因李某已于2012年11月12日去世，被裁定驳回起诉。后吕某以王某系李某的法定继承人为由，提起本案诉讼。
原审审理中，吕某向法院申请对涉案房屋的现价进行鉴定。经查实，北京市密云县××4-3-2室（面积80.13平方米）已经出售。经北京龙泰房地产评估有限公司对北京市密云县××5-3-1室（面积102.76平方米）进行评估，评估单价：8013元／㎡，评估总价：82.34万元。经核算，北京市密云县××4-3-2室（面积80.13平方米）总价为8013元／㎡×80.13平方米＝642081.69元，涉案房屋现值总价为：1465481.69元。吕某要求王某赔偿信赖利益损失1465481.69元并补交了诉讼费，除要求王某返还2万元装修补差款外，不再主张抵顶的27万债务。
上述事实，有双方当事人陈述、《抵押协议书》、《房屋装修及室内财产合定书》、（2010）密民初字民事判决书、（2011）二中民终字民事判决书、（2012）密民初字民事判决书、（2012）二中民终字民事判决书、《房地产估价报告》、鉴定费票据等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。吕某与李某签订的《房屋过户协议》被法院终审判决无效，李某和吕某均有过错，各自应承担相应责任。根据（2012）二中民终字第07949号民事判决的确认，“步步高公司已被吊销，吕某债权无法实现，李某应当因其过错承担赔偿责任的事由，属于另一法律关系，应当另行解决”。鉴于李某已经去世，王某作为李某的法定继承人，应在继承李某的遗产范围内承担合同无效后的法律后果。现吕某以房屋买卖合同纠纷为案由起诉王某，符合法律规定。对于吕某的信赖利益损失，原审法院结合评估报告的结论，考虑双方的过错程度酌定的数额并无不当。
综上，王某的上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
鉴定费3293元，由吕某负担1317元（已交纳）；由王某负担1976元（于本判决生效之日起10日内付清）。
一审案件受理费18090元，由吕某负担7236元（已预交150元，其余7086元于本判决生效后7日内交至原审法院）；由王某负担10854元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费18090元，由王某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
律师资料
吴丁亚律师
电话：13552751245
