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成功案例

房屋买卖合同纠纷拒不迁出户口支付30万元违约金
作者:吴丁亚 律师  时间:2018年11月28日
   
王某某
被上人:
陈某某

判决
正文
当事人信息
上诉人(原审被告):王某某,男,1968年2月1日出生。
委托诉讼代理人:张某玲王某某之妻)。
被上诉人(原审原告):陈某某,男,1979年7月28日出生。
委托诉讼代理人:贾某青陈某某之妻)。
审理经过
上诉人王某某因与被上诉人陈某某房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初504号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后,依法组成合议庭,因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定,不开庭进行了审理。上诉人王某某之委托诉讼代理人谢罡、张某玲,被上诉人陈某某及其委托诉讼代理人贾某青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某某上诉请求:撤销原判,依法改判驳回陈某某的全部诉讼请求。事实和理由:双方签订的所有合同中没有约定王某某逾期迁出户口按照日万分之五的标准给付违约金王某某确因客观原因不能迁出户口,不应承担违约责任;王某某未能依约迁出户口,未给陈某某造成任何损失,法院判决30万元的违约金明显过高。
被上
陈某某辩称,王某某所述与事实不符,《补充协议》的其他约定中对于户口迁出有明确约定。法院判决30万元的违约金是在我方主张的40万元的基础上适当降低后的。
陈某某向一审法院起诉请求:1、请求判令王某某给付合同违约金399600元(自2015年1月1日,计算到2016年1月5日);2、请求判令王某某于判决生效后30日内将原二手房上王某某及家人的户口迁出;若逾期未迁则须于截止日期开始继续按原合同规定按日计算向我方支付原房屋总价款万分之五的违约金
一审法院认定事实:2012年5月26日,陈某某王某某签订房屋买卖合同,约定陈某某购买王某某位于北京市海淀区903号房屋。房屋成交价格为132万元,家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为84万元。双方合同第十条权属登记第(三)条款约定:出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金;逾期超过_日未迁出的,自逾期超过_日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方同日签订有《补充协议》,第二条关于房屋交易具体事宜进行约定;第四条违约责任约定:1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。该《补充协议》附加其他约定:王某某承诺于2014年12月31日前将户口迁出约定房屋。后双方交易房屋已过户至陈某某名下,但王某某及其子王某的户口始终未能迁出交易房屋。
诉讼中,王某某曾于2017年3月21日到庭参与调解,并与陈某某达成协议,王某某承诺于2017年5月5日前将其户口(包括王某某及王某)迁出涉案房屋。如按约定时间迁出户口陈某某同意王某某一次性支付其补偿款18000元;王某某于3日内将该款项汇入法院银行账户,待户口迁出后,陈某某撤诉,法院将该款项退还陈某某,同时,本案纠纷一次性全部解决。若王某某未按约定将户口迁出,上述约定未(无)效。案件恢复审理,上述款项退还王某某。该协议签订后,王某某仍未按约定时间将其及王某的户口迁出。本院传唤王某某于2017年5月8日参加开庭,但王某某未能出庭参加诉讼。本院再次传唤双方当事人于2017年6月13日开庭,王某某到庭,但表示其户口仍未迁出涉案房屋。
吴丁亚律师提示,一审法院认为,王某某未在2014年12月31日前将其及家人户籍迁出,已构成违约。因双方在《补充协议》中约定了逾期履行协议应承担的违约金,且关于户口迁出的附加条款亦属于双方关于房屋交易具体事宜的约定,故陈某某起诉要求王某某按照日万分之五的标准,支付2015年1月1日至2016年1月5日的违约金,有法律依据,本院支持。诉讼中,王某某以约定的违约金过高为由申请降低,考虑到陈某某亦未提供充分证据证明其遭受的损失,故本院对其主张的违约金予以适当降低。但需要说明的是,王某某不履行合同约定义务,特别是在诉讼期间,在法庭调解下,王某某承诺在一定期限内迁出户口,但期限过后,其仍未迁移户口,亦不按照承诺支付违约金,是极不诚信的行为,本院在此予以严厉批评;虽然户籍迁移不属于法院受理范围,本院对于陈某某要求王某某在限定的期限内迁出户口的诉讼请求不予支持,但本院在此督促王某某尽快迁出户口,如在户口迁移前陈某某仍继续遭受损失的,可继续另案再行主张。判决如下:一、本判决生效后七日内,王某某支付陈某某违约金300000元;二、驳回陈某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院
吴丁亚律师提示,本院审理后对一审查明的事实予以确认。另查:王某某之妻张某玲户籍在山东省。二审中,本院试图对本案进行调解,法庭提出了在王某某尽快迁出户籍的前提下,陈某某降低违约金的调解方案,陈某某承诺只要王某某落实迁出户籍一事,其可以将违约金降至10万元。王某某坚决反对,经法庭做工作,王某某同意支付违约金3万元,陈某某不接受。调解中,王某某自述出售房屋后本打算另行购房,但并没有购房,将取得的房款投入经营的公司,公司亏损;王某某目前在京无其他住房,无法迁出。王某某一方面向陈某某致歉,一方面再三强调自身困难,对陈某某进行各种指责。至此调解失败。
本院认为
吴丁亚律师提示,本院认为,诉讼中,各方当事人均应尊重已发生的客观事实,如实陈述。陈某某王某某于2012年5月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中确实对出卖人户籍迁出事宜未做约定,但双方在同日签订的《补充协议》中约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金,《补充协议》第二条为“关于房屋交易具体事宜的约定”,而《补充协议》“其他约定”一栏手写了“王某某承诺于2014年12月31日前将户口迁出”的条款,而此条款即属于对房屋交易事宜的约定,故实际上陈某某王某某对户籍迁出事宜是做了明确约定的。王某某违反约定,应按照约定承担违约责任。关于违约金的数额,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。违约金不仅仅具备补偿守约方所受损失的功能,更具有惩罚违约行为的功能,违约成本过低不利于弘扬诚实守信的原则,不利于市场交易秩序的稳定。从本案的审理过程看,无论一审、还是二审,陈某某均有足够的和解诚意,其本意为尽快解决纠纷,而非获取违约金,而王某某在己方违约后仍无履约诚意,在陈某某作出巨大让步后仍然不能解决户籍问题,同意支付的违约金数额与合同约定差距巨大。再者,王某某违约时间长达三年,违约情节严重。鉴于以上情形,一审法院酌减后确定的违约金数额适当,本院予以维持。综上所述,王某某的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
裁判
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费7294元,由王某某负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长柳适思
审判员赵蕾
审判员辛荣
裁判日期
二〇一八年二月六日
书记员
书记员舒妍