法学论文
认购协议和预约合同条款不一致时法律效力认定
作者：吴丁亚 律师 时间：2013年07月12日
原告得知被告某置业有限公司在恭城滨江苑开发的“滨江·某房屋”Ⅱ期准备开盘时，欲购一套住房。2012年8月31日，原告温小强到被告的售楼部进行了咨询后，决定购买一套12栋楼C户型的住房，并于2012年9月1日与被告签订了一份预约合同，预约购买12栋C户型402号（4房2厅）住房一套，并交纳了预约金2 000元。2012年10月1日，“滨江·某房屋”Ⅱ期开盘时，原告依约到被告处签订认购协议书，预约合同中原告欲购的C户型已售完，被告便向原告推荐了12栋401号住房，该房亦为4房2厅。当时双方并未现场勘察401号的户型结构，原告认为12栋401房与402房是结构相同的户型，便与被告签订了认购12栋401号房的认购书，交纳了购房定金10 000元，并在定房确认单上签了名。在认购协议书及定房确认单上，亦未注明12栋1单元401号住宅是什么户型。
【分歧】
一种意见认为，原告与被告在平等自愿的情形下签订协议认购书，且被告已经按照认购协议书上明确的约定向提供12栋1单元401号住宅，并不存在违约的行为，不满足原告退房的要求，应驳回原告的诉讼请求。
另一种意见认为，被告在签订认购协议书时，并没有提供预约合同中约定的同种户型的住房，且在签订认购合同是并没有明确向原告告知12栋1单元401号住宅是何种户型，也未在认购协议书中注明，使得预约合同与认购合同约定条款不一致，导致原告存在重大误解，故应认定该认购协议属于可撤销合同，退还原告预约金2 000元、购房定金10 000元。
【分析】
笔者同意后一种观点。
所谓预约合同，是指当事人在签订本约合同之前，为准备签订本约合同，明确有关事宜，经双方协商一致，表达共同意向而订立的协议。对于预约合同，我国民法通则以及合同法尚无具体的规定，但它仍然属于一般合同，应符合一般合同的法律共性。我国《合同法》 第八条规定：“ 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中原、被告于2012年9月1日签订的预约合同双方是在平等自愿的基础中依法签订的，且合同中明确约定所购房屋为某房屋Ⅱ期12栋C户型402号房，并没有违法相关法律的规定，故对双方都有法律约束力。因此被告在签订认购协议书时应向原告提供预约合同中约定的12栋1单元402号住宅。根据《中华人民共和国合同法》五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）……，”。本案中被告没有向原告提供预约合同中约定的12栋1单元402号住宅，且将该房出售他人。然后向原告推荐了与原告预购C户型结构不相同的12栋401号房，也未带原告到现场勘查房屋，致使原告产生重大误解，认为401与402在同一层楼又是相邻或者对门，其内部结构应完全相同，而与被告签订了认购12栋401号房的认购书，并在确认单上签了名。因此原告以存在重大误解为理由要求撤销与被告所签订的认购协议书的诉讼请求，合理合法。
【判决】
一、撤销原告温小强与被告某置业有限公司在2012年10月1日签订的【滨江·某房屋】认购协议书。
二、由被告某置业有限公司返还原告温小强预约金2 000元、定金10 000元。
【分歧】
一种意见认为，原告与被告在平等自愿的情形下签订协议认购书，且被告已经按照认购协议书上明确的约定向提供12栋1单元401号住宅，并不存在违约的行为，不满足原告退房的要求，应驳回原告的诉讼请求。
另一种意见认为，被告在签订认购协议书时，并没有提供预约合同中约定的同种户型的住房，且在签订认购合同是并没有明确向原告告知12栋1单元401号住宅是何种户型，也未在认购协议书中注明，使得预约合同与认购合同约定条款不一致，导致原告存在重大误解，故应认定该认购协议属于可撤销合同，退还原告预约金2 000元、购房定金10 000元。
【分析】
笔者同意后一种观点。
所谓预约合同，是指当事人在签订本约合同之前，为准备签订本约合同，明确有关事宜，经双方协商一致，表达共同意向而订立的协议。对于预约合同，我国民法通则以及合同法尚无具体的规定，但它仍然属于一般合同，应符合一般合同的法律共性。我国《合同法》 第八条规定：“ 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中原、被告于2012年9月1日签订的预约合同双方是在平等自愿的基础中依法签订的，且合同中明确约定所购房屋为某房屋Ⅱ期12栋C户型402号房，并没有违法相关法律的规定，故对双方都有法律约束力。因此被告在签订认购协议书时应向原告提供预约合同中约定的12栋1单元402号住宅。根据《中华人民共和国合同法》五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）……，”。本案中被告没有向原告提供预约合同中约定的12栋1单元402号住宅，且将该房出售他人。然后向原告推荐了与原告预购C户型结构不相同的12栋401号房，也未带原告到现场勘查房屋，致使原告产生重大误解，认为401与402在同一层楼又是相邻或者对门，其内部结构应完全相同，而与被告签订了认购12栋401号房的认购书，并在确认单上签了名。因此原告以存在重大误解为理由要求撤销与被告所签订的认购协议书的诉讼请求，合理合法。
【判决】
一、撤销原告温小强与被告某置业有限公司在2012年10月1日签订的【滨江·某房屋】认购协议书。
二、由被告某置业有限公司返还原告温小强预约金2 000元、定金10 000元。
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