法学论文
借名购买经济适用房纠纷 法官以房产证判归属
作者：吴丁亚 律师 时间：2014年09月22日
天通苑房价飞涨名义产权人和实际出资人纠纷频现 法官以房产证判归属 9年前，天通苑地区经济适用房开发初期，买一套100平方米的房子不过30万元。尽管当时该地区距离城区较远，交通也不发达，但低房价仍吸引了很多人。 由于对购买经济适用房有资格限制，因此一些外地人或者没有资格购买经适房的人，就采用“借名买房”的方式——即借亲戚、朋友、同事等人的名字买房。 如今，随着城铁的开通，房价飞涨，天通苑的房子越来越值钱。当时30万元的房子现在已经翻了不止3倍。面对巨大的利益，出借姓名人和实际买房人的抢房大战也开始了。 房产证上的人是名义上的买房人，而实际上房子属于另外一个人。双方心知肚明甚至签订了协议说明借名买房的真实情况。但这些协议到了法庭是否被认可呢？法院又如何判决这些借名买房纠纷呢？ 案件类型 “借名买房”官司主要分为2个类型：第一种是出借姓名人想实际占有房屋，起诉实际买房人腾房。第二种是实际买房人起诉出借姓名人，要求过户到自己名下。 第一种 出借姓名人起诉实际买房人 要求腾房 眼看着当年一套不值多少钱的小房摇身一变，拥有上百万元身价，出借姓名人于是“翻脸不认人”，起诉要求实际买房人腾房，想实际占有房屋。这是第一种类型的官司。 “借名合同”可以救实际购买人，实际购买人可以依据合同在房子里继续居住，而不用腾房，法院会依据双方签订的合同驳回名义购房人的腾房诉讼。 第二种 “实际买房人起诉出借姓名人 要求过户 2003年8月，家在外地的赵女士想在北京买房，苦于自己不是北京户口，为了避免复杂的手续，便找到自己的侄子，以侄子的名义购买了天通西苑一套166平方米的期房，每平方米2650元。 赵女士交纳了23万余元首付款后，又以侄子的名义贷款21万余元，此后按月还款。 签订《商品房买卖合同》当天，两人还签订了一份《购房协议书》，约定“由赵女士出资，以侄子用本人身份证购买的房屋，产权和归属权永久性归王女士及其家属所有”。 赵女士在花7万元将房屋装修后高高兴兴地入住了。为了答谢侄子，王女士送给他一部汽车和一些现金，总价合计5万元。 2008年，赵女士要求侄子将房子过户给自己，没想到侄子却不认账了，称该房属于自己，首付款是向王女士借的。 法院判决，房屋归王女士的侄子所有，两人之间关于出资的纠纷可另案解决。 这种类型的纠纷和第一种类型的纠纷比例差不多。房子值钱了，一些实际买房人心里也开始不踏实，虽然一直住在房子里，可毕竟房本上不是自己的名儿。由于大多数经济适用房已经过了5年的上市期限，于是，他们想让名义购房人过户，把房本换成自己的名字。一旦遭到名义买房人的拒绝，便只好诉至法院解决。这类案件很难调解，双方的态度都是坚决要房子。
判决房屋归谁 以房本为准 经济适用住房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策，所以对于经济适用房的买卖，除须遵循法律外，还要符合有关经济适用住房购买及上市出售的行政法规的规定。 对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是，依据物权法规定，以房本上的名字为准，即房本上是谁则房子就归谁，如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还自己的全部出资。 实际购买人要求过户，实际就是房屋买卖，得双方自愿，也就是说，得出借姓名人自愿过户，否则法院也不能强制。 实际买房人出资 按原价退还实际买房人的出资（包括几万元的买号费或者借名费等），是按照当时买房时的房价退还的。也就是说，退还房款不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还，这样实际买房人就非常吃亏。 此外，实际买房人想要回出资，还要提供充足的证据，比如支付购房款的银行转账凭证，转账日期要和购房日期相互对应；能证明是借名买房的证人证言；双方之间签订的借名买房协议等。 “借名合同”效力 属模糊状态 私人之间关于“借名买房，约定房屋归实际购买人”的合同不能推翻房产证。因为实际买房人不具有购买经济适用住房的资格，其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定，因此合同无效。 首先，这样判决的依据是物权法和合同法的规定。其次，这样判决也使那些自认为聪明而“合理规避法律”的人最终不能得利，这样的结果对大多数遵纪守法的公民来说是公平的，同时也不会使经适房的相关法规成为摆设。 但“借名合同”也不是一点用没有，它可以救实际购买人，实际购买人可以依据合同在房子里继续居住，而不用腾房，法院会依据双方签订的合同驳回名义购房人的腾房诉讼。 其实这是一个无奈的判决，也就是说，维持现状，等待立法或者司法部门出台相应的法规来解决。
现在，购买经济适用房仍然有户籍和资格的限制，所以借名买房的事儿还有可能发生。席律师提醒买房人，借名买房在法律上是不被认可的，用他人姓名买房的人（或者买房号的人）有一定风险，出借姓名的人一旦失去“诚信”而反悔，那么买房人将无法用法律手段来惩罚这种“不仗义”的人。
判决房屋归谁 以房本为准 经济适用住房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策，所以对于经济适用房的买卖，除须遵循法律外，还要符合有关经济适用住房购买及上市出售的行政法规的规定。 对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是，依据物权法规定，以房本上的名字为准，即房本上是谁则房子就归谁，如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还自己的全部出资。 实际购买人要求过户，实际就是房屋买卖，得双方自愿，也就是说，得出借姓名人自愿过户，否则法院也不能强制。 实际买房人出资 按原价退还实际买房人的出资（包括几万元的买号费或者借名费等），是按照当时买房时的房价退还的。也就是说，退还房款不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还，这样实际买房人就非常吃亏。 此外，实际买房人想要回出资，还要提供充足的证据，比如支付购房款的银行转账凭证，转账日期要和购房日期相互对应；能证明是借名买房的证人证言；双方之间签订的借名买房协议等。 “借名合同”效力 属模糊状态 私人之间关于“借名买房，约定房屋归实际购买人”的合同不能推翻房产证。因为实际买房人不具有购买经济适用住房的资格，其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定，因此合同无效。 首先，这样判决的依据是物权法和合同法的规定。其次，这样判决也使那些自认为聪明而“合理规避法律”的人最终不能得利，这样的结果对大多数遵纪守法的公民来说是公平的，同时也不会使经适房的相关法规成为摆设。 但“借名合同”也不是一点用没有，它可以救实际购买人，实际购买人可以依据合同在房子里继续居住，而不用腾房，法院会依据双方签订的合同驳回名义购房人的腾房诉讼。 其实这是一个无奈的判决，也就是说，维持现状，等待立法或者司法部门出台相应的法规来解决。
现在，购买经济适用房仍然有户籍和资格的限制，所以借名买房的事儿还有可能发生。席律师提醒买房人，借名买房在法律上是不被认可的，用他人姓名买房的人（或者买房号的人）有一定风险，出借姓名的人一旦失去“诚信”而反悔，那么买房人将无法用法律手段来惩罚这种“不仗义”的人。
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