律师随笔
按揭房屋是否可以拍卖
作者：吴丁亚 律师 时间：2014年08月06日
钟某与刘某签订了《房地产买卖合同》，刘某将A区的一套房屋（建筑面积：249.44m2）及四个车位出售给钟某，转让价格为580万元，钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给银行，刘某始终不予清偿其抵押贷款，导致合同无法继续履行。钟某向某仲裁委员会申请继续履行合同，后经调解解除合同，刘某偿还174万元及相关费用给钟某。刘某一直未履行还款义务，钟某于2006年2月向某市A区人民法院申请执行。后经调查得知，刘某并不居住在该房屋，该房屋是其弟弟与弟媳居住，刘某是香港人，但长期居住在某市，而且该房屋有249.44m2且有4个车位，在该市也是豪华住宅。 「案件分析」 以购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，已成为现代房地产置业的主要形式。在贷款人每月都按约还款，没有违约的情况下，作为贷款人的其他债权人是否可以向人民法院申请拍卖该房屋呢？ 首先，钟某可以申请人民法院对刘某的房屋采取查封、扣押等措施。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定，钟某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。
其次，并不是所有申请人民法院查封的房屋都可以进行拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”所以本案中的对刘某的房屋是否能够进行拍卖，主要取决于此房屋是否属于刘某的唯一居所。经查，，刘某并不居住在该房屋，该房屋是其弟弟与弟媳居住，刘某是香港人，但长期居住在某市。由此，此房屋并非刘某的唯一居所，法院可以对其进行合法拍卖。
再者，即使该房屋属于刘某生活所必需的居住房屋，人民法院依然可以对其进行拍卖，因为该居所属于豪华住宅，人民法院可以在拍卖其豪华住宅，清偿银行贷款、申请强制执行的债权人债务之后，用剩余款项刘某可另行购置一处普通住宅居住。
法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋，所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿钟某的债权。
其次，并不是所有申请人民法院查封的房屋都可以进行拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”所以本案中的对刘某的房屋是否能够进行拍卖，主要取决于此房屋是否属于刘某的唯一居所。经查，，刘某并不居住在该房屋，该房屋是其弟弟与弟媳居住，刘某是香港人，但长期居住在某市。由此，此房屋并非刘某的唯一居所，法院可以对其进行合法拍卖。
再者，即使该房屋属于刘某生活所必需的居住房屋，人民法院依然可以对其进行拍卖，因为该居所属于豪华住宅，人民法院可以在拍卖其豪华住宅，清偿银行贷款、申请强制执行的债权人债务之后，用剩余款项刘某可另行购置一处普通住宅居住。
法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋，所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿钟某的债权。
